蘇州率先上報房地產長效機制,未來房價還會漲嗎?

于祥明 劉向紅2019-05-28 08:45:22來源:上海證券報

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??不在國家統計局70個大中城市房價統計范圍內的蘇州,卻成為上報房地產長效調控機制政策方案的首座城市。

??房地產業內權威專家27日獨家向記者表示,蘇州此舉透露出兩大信號:

??其一,房地產長效調控已開始在地方上落地;

??其二,上報房地產長效調控方案的城市不會只有蘇州,預計上報方案的城市會分批進行。其中,此前被住建部預警的另外三座城市:佛山、大連、南寧,可能性最大。

??然而,伴隨著樓市的“小陽春”,5月的土地市場卻熱鬧非凡,包括一線城市在內的熱點城市開始大量賣地,二線城市和強三線城市更是“井噴”式供應。

??未來房價還會漲嗎?

??誰會下一個上報方案?

??蘇州此次上榜房地產長效調控機制政策方案的首座城市,并不意外。此前,蘇州已被住建部點名預警。

??5月18日,據新華社報道,為進一步落實房地產市場調控城市主體責任,住建部在4月19日對6個城市進行預警提示的基礎上(未公布名單),又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示(其中,佛山、蘇州,均不在國家統計局70個大中城市名單之中)。

??今年住建部已經開啟實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案試點,其標志事項之一就是“定期預警”。

??今年4月中旬,住建部已按照方案確定的月度分析、季度評價、年度考核的要求,對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。

??據悉,蘇州在上報房地產長效調控機制方案時,明確今年房價漲幅目標控制在5%以內。

??蘇州市召開的相關會議還透露,如蘇州樓市的幾大指標得不到控制,7月后調控會即刻加碼,包括擴大限售范圍,提高外地人購房需要的社保門檻等。

??“房價是調控繞不過去的關鍵性指標,如果短期房價目標不穩定,長效機制意義也不大。”中原地產首席分析師張大偉表示,雖然近期蘇州出臺調控政策,但措施相對溫和,沒能完全抑制房價上漲預期,這也是蘇州將短期房價調控目標與長效機制“掛鉤”披露的原因之一。

??“過去蘇州不在國家統計局70個房價指數監控范圍,一定程度上弱化了其房價管控的壓力,但后續此類城市房價管控會強化。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說。

??記者此前已了解到,住建部正在加快建立“房地產統計和市場監測預警指標體系”,并設地方房價預警指標,以加強約談問責的科學依據。如今來看,此體系已經開始運作,且監測城市范圍遠大于國家統計局的70個城市。

??一線城市大量賣地

??5月的土地市場是熱鬧非凡,一線城市大量賣地,二線城市和強三線城市更是“井噴”式供應。

??截至5月26日,全國50個熱點城市合計賣地1.435萬億元,同比上漲9.6%。

??其中,賣地最多的是杭州、武漢、蘇州、天津、北京、上海、福州、重慶、鄭州、合肥、廣州。賣地收入超過200億元的城市有25個,超過500億元的有7個。

??土地市場的升溫,離不開房企的瘋狂拿地。目前溢價已成常態,溢價率平均達20%左右,有的地塊甚至創出歷史新高。

??今年二季度以來,地方政府明顯加快土地出讓速度。

??中原地產研究中心的數據顯示,截至5月20日,受監測的50大中城市今年以來累計出讓土地1.37萬億元,同比上漲9.3%。共有31家房企拿地超過100億元,其中,有13家拿地超過200億元。

??地價決定房價。尤其是多個地塊以高溢價率成交,說明“面粉的價格漲了”,那么將來也會影響到面包的價格。

??或是擔心房價隨之上漲,一些城市開始出手調控樓市。

??蘇州市5月11日出臺規定,蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域,新房限售3年;蘇州工業園區全域二手房,限售5年。

??合肥、南寧、鄭州等城市則相繼收緊信貸政策。比如,合肥市多家銀行將二套房的房貸利率上浮25%至30%,而且放款時間不能確定。有的銀行甚至停止了二手房的貸款。

??未來房價走向何方?

??央行問卷調查數據顯示,房價預期上漲比例自2017年6月以來在持續下降。

??中原地產首席分析師張大偉表示,樓市的所有調控措施中,信貸政策是影響最大的。從目前來看,各地樓市調控依然以溫和平穩為主,如果樓市繼續升溫,預計后續會加碼。

??業內人士認為,短期內,房價仍以“穩”為主,在“房住不炒,因城施策”的監管思路下,今年房價大漲的概率不大。

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