臨港滯銷盤變搶手貨 政策未明搶購須謹慎

張志峰 左宇2019-08-13 09:22:20來源:國際金融報

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??“媽,我不去英國了,我們在上海買套房吧。”得知女兒小慧(化名)的決定,劉月第二天就放下手頭工作,乘高鐵來到了上海。8月8日一早,兩人便乘地鐵來到臨港新城看房。

??原來,小慧自從大學畢業就一直在上海工作,至今剛滿3年,由于屬于“單身外地人士”,小慧一直在限購人群之列,無法在上海買房。

??不想回老家工作、置業的小慧跟爸媽商量之后,決定去英國留學。然而,就在這時,她得知上海自貿區新片區“單身人才有3年社保即可買房”的新政即將出臺,便當即作出了“放棄留學,去臨港買房”的決定。

??日前,國務院正式印發《中國(上海)自由貿易試驗區臨港新片區總體方案》,上海市委常委、常務副市長陳寅在國務院新聞辦公室舉行的新聞發布會上表示,上海市政府研究制定了支持新片區建設的特殊政策。在打造更具吸引力的人才發展環境上,主要針對吸引國內和國際各方面的人才提出了12條政策,包括人才“居轉戶”(居住證轉戶籍)年限從原來的7年縮短到5年,核心人才進一步縮短到3年。對于非本市戶籍人才的購房資格,將由居民家庭調整為個人,在新片區購房需要繳納個稅或社保的年限由原來的5年縮短至3年。

??該消息像一塊“大石頭”打破了臨港的平靜,本不暢銷的樓市即刻便泛起了洶涌的波浪。

??像小慧一樣,此前受限于購房資格而無法在上海置業的外地單身人士涌進了臨港。

??那么,此前在上海各大片區中,新房去化率一向墊底的臨港新城樓市這幾天究竟發生了怎樣的變化?臨港新政具體細則還未出臺,各樓盤又是以怎樣的方式賣房?

??為了深入了解臨港新城樓市現狀,8月8日,《國際金融報》記者決定當一回購房者,親自前往一探究竟。

??瞬間變成“賣方市場”

??據稱,現場看房人群中,大約四成是符合(5年社保、已婚)要求的,其余六成都是社保在3-5年間,聽到新政消息過來看房的。

??事實上,新政消息一出,就吸引了眾多被限購者的目光,連日來,臨港新城的各大樓盤售樓處門庭若市。

??“我昨天(8月7日)一天接了近100個電話,全是咨詢(社保滿3年)臨港的房子能不能買的,微信還有幾百條消息來不及看,中午飯都沒有時間吃。”臨港一名案場銷售人員對記者直言。

??鏈家新房中介王鵬向記者表示,臨港區域此前一直處于供大于求的狀態,所以大多數樓盤需要中介幫忙介紹客戶,但自己此前從未來過。因為在他看來,這里的“購房需求還不如嘉興、花橋這類環滬城市”。

??“但新政一出,這兩天至少有上百名中介從各個區域趕過來。”王鵬稱,8月7日,臨港區域的售樓處就被購房者擠爆,許多之前賣了很長時間的尾盤當天都被預訂一空。而8月8日還有新房在售的樓盤其實已經很少了,購房者也相對少了很多。

??不過,當8月8日記者到達臨港時,多數有新房在售的售樓處依舊人滿為患。

??以距離地鐵站較近的海上風華項目為例,記者抵達售樓處時恰好是正午12點半,登門拜訪的購房者仍需要在門口排隊15分鐘以上,進行登記和等候講解的銷售人員。環視一圈,偌大的售樓處早已座無虛席,還有眾多購房者緊跟在銷售身后接連發問。

??排隊登記過后,記者與其他三組購房者一起由銷售人員王磊帶領看房。值得注意的是,包含記者在內的4組購房者均不符合5年社保的購房要求。

??“現場這么多看房的,大約四成是符合(5年社保、已婚)要求的,其余六成都是社保在3-5年間,聽到新政消息過來看房的。”王磊對記者直言,8月7日,本來輪到他休息,但因為售樓處人手不足被臨時叫過來加班,從上午11點多忙到晚上下班,一天簽成了7單,8月8日上午又簽了兩單,“之前看過房在猶豫的,這兩天都趕緊來下單了,時不我待啊”。

??記者注意到,由于現場購房者較多,當銷售經理介紹項目時往往語言簡練,毫不拖泥帶水,甚至有時購房者的一句正常追問,反會引起銷售人員不耐煩地催促:“要買就趕快決定,不然就再去想想,后面那么多人等著呢,您想好了隨時電話我幫您辦理。”

??此情此景,誰能想到這個炙手可熱的項目在兩天前還是一個“滯銷盤”。房天下數據顯示,海上風華于2019年3月14日開盤,共推出610套疊加別墅和花園洋房房源。按照該項目的一名銷售經理所說,這批房源開盤3個月,才去化一百多套,去化率尚不足三成。

??3年社保可以買嗎

??各項目售樓處的做法不一,大致可以分為三種。

??其一,可以先看房,但現在還不能買,也不接受預定。

??其二,社保滿3年的可以買房,當場選房、正式簽訂購房合同。但必須全款,不接受銀行貸款。

??其三,接受預定,若不成可退款。

??《國際金融報》記者實地走訪臨港新城多個新房項目發現,超過半數的購房者最為關注的一個問題就是:“現在擁有3年社保、單身的外地戶籍人員可以買嗎?”

??對此,各項目售樓處的做法不一,記者了解下來,大致可以分為三種。

??其一,可以先看房,但現在還不能買,也不接受預定。

??陸家嘴滴水漣岸的銷售人員表示,由于目前新政的具體細則未出,公司也沒有相關變通方案出臺,所以外地戶籍購房者仍按照5年社保、已婚的要求購買,不符合條件就無法購買。

??保利玲瓏公館的銷售人員也向記者分析稱,目前大家聽到的消息只是口頭上的,政策的具體落實結果誰也無法預測,假如現在同意購房,屆時對方又不符合購房條件,買賣雙方都將承受不必要的損失。

??相比之下,第二種做法就顯得有些“激進”。當記者走進中建錦繡熙岸售樓處時,購房者同樣比肩繼踵。而面對購房者同樣的問題,現場銷售人員李鑫表示,“社保滿3年就可以買房,當場選房、正式簽訂購房合同。但有一個條件,必須全款,不接受銀行貸款。”

??李鑫進一步向記者表示,雖說購房貸款與否與買房資格并不直接關聯,但畢竟房源有限,而購房者眾多,所以這就輪到開發商來篩選購房者了,優先全款,方便回款。“當然,如果是滿足5年購房資格的購房者就沒有任何限制,購房流程完全跟其他地方一樣”。

??不過,新政的具體細則尚未落實和下發,簽訂正式的購房合同時,不滿足購房資質的購房者該如何進行網簽?

??面對這一問題,同行的中介人員王鵬悄悄向記者解釋稱,他猜測案場銷售所指的“正式簽訂購房合同”應該只是開發商與購房者之前的草擬合同,除了不做網簽備案之外,其他都與正式合同相差無幾,真正的網簽還是要到具體政策落實之后。“但他們(開發商)既然敢這么做,就證明對這個購房資質的新政十分有把握”。

??此外,第三種比較折中的做法就是“接受預定”。

??“社保不滿5年的購房者雖然還不能直接購買,但可以繳納意向金先定房。”對于這個問題,海上風華的銷售人員王磊似乎習以為常,“如果政策細則出臺后,不符合購買條件,或者一個月后仍未有具體細則落實的話,意向金會在提交退款材料后一個月內退還”。

??王磊熟練地向記者介紹道,項目洋房由于只剩下5套,遂不接受預定。針對新政消息,開發商專門拿出第19棟(一排)疊加別墅共30套房源,給預估符合新政的購房者認購,意向金為5萬元。細則出臺后,如果符合購買條件,意向金可轉為訂金,購房者需要在細則出臺7天內付清35%的首付款;如未能繳納35%的首付款,那么將不保留預定房源,意向金也會在1個月內退還(合同標注時間為15個工作日)。

??王磊還強調,簽署的意向金合約中并未注明一個月的預留期限。按照近兩日的去化情況預測,僅符合5年限購條件的購房者就足以消化,所以這部分房源不會預留太久;但如果實際去化不好,也可能繼續保留名額。

??講到此處,有同行的購房者悄悄提醒記者:“風險較高,退款時容易扯皮,不要輕易付意向金。”

??值得一提的是,在與銷售經理溝通的30分鐘內,其兩次被下屬工作人員叫到后臺為購房者辦理刷卡流程,還曾向記者展示手機聊天記錄,證明洽談期間又有一個上疊被自認為符合新政的購房者預定了。

??提前搶購須謹慎

??雖然中介和銷售多認為,臨港新城的房價末來會漲,但多位業內人士均不以為然,在政策未明的情況下,貿然繳納意向金甚至直接全款購房,都是十分危險的行為。

??如果說這里吸引了眾多社保不滿5年的購房者目光,是因為他們更看中自身購房資質問題的話,那一些買房不受限的購房者也大批量到來,所看重的就是區域未來的升值空間了。房價的漲跌,在樓市是個永恒的話題。

??這個問題在項目現場的中介和銷售人員口中,答案似乎顯而易見。

??陸家嘴滴水漣岸的后臺工作人員蔡文對記者透露,臨港新區的總體方案是于2019年7月27日由國務院正式印發,8月6日召開新聞發布會對外公布的。在此之前,消息靈通的開發商或許早有預料,開始有節奏地延遲備案時間,避免受限價影響低價出售。

??中介人員王鵬也認為,臨港目前的項目開發商都是萬科、碧桂園、綠地、保利、中建、招商蛇口等大型房企,他們早已開始有意識地放慢推盤節奏,導致臨港目前在售的新房已經不多了。等這批房源售罄,下一批房源推出時,價格一定會比現在高的多。

??不過,記者采訪的多名業內人士卻不以為然。

??中原地產首席分析師張大偉向記者分析稱,首先,新政的目的是為了吸引人才,為了發展區域經濟,把人都吸引到售樓處,而其他產業區尚未跟上,顯然不是政策初衷。其次,上海房地產市場已經連續3年基本平穩,臨港等偏遠郊區庫存量尤其大,市場更是一直處于調整過程中,因此,這一政策可以在一定程度上去庫存,但很難從根本上改變供需關系。

??同策咨詢首席分析師張宏偉在接受《國際金融報》記者采訪時也認為,根據上海市近年來穩健的調控慣例來看,不太可能突然有特別大幅度的限購政策放松,一方面容易引發炒房客“死灰復燃”,另一方面也與全國“房住不炒”的整體調控基調不符。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示,上海整體的調控時間持續已久,導致很多購房者或投資者長時間處于觀望狀態,因此,一有風吹草動,就容易出現不理智的狀況。特別是在“人才”定義不明的情況下,貿然繳納意向金甚至直接全款購房,都是十分危險的行為。

??對于購房者的“搶購”行為,張大偉也不支持。他認為,在具體細則沒有出臺之前,一切都是未知數。至于該政策對房價將會造成何種潛在影響,張大偉表示,“人才政策對市場的影響如何,主要看人才的定義和范圍,如果符合資格的人比例不多,對市場的影響也不大。”

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