利率并軌靴子落地,房貸利率會下降嗎?

綜合2019-08-20 10:41:39來源:中房網

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??中房網訊 利率市場化改革邁出實質一步。

??8月16日,國務院常務會議部署運用市場化改革辦法推動實際利率水平明顯降低、解決“融資難”問題,核心內容包含兩點:一是增設LPR5年期以上品種,二是將LPR定價機制確定為“公開市場操作利率加點”。

??第二天即8月17日,央行發布公告稱,改革完善市場報價利率(LPR)形成機制,引導銀行貸款利率定價從參考貸款基準利率轉向貸款市場報價利率(LPR)。

??根據公告,央行將授權全國銀行間同業拆借中心于8月20日首次發布新的LPR,并于之后的每月20日(遇節假日順延)9:30公布貸款市場報價利率。同時,報價行由目前的10家擴大至18家,城市商業銀行、農村商業銀行、外資銀行和民營銀行各占2家。

??自1993年以來,我國持續推進利率市場化改革,利率并軌又被普遍視為利率市場化改革中的“最后一公里”。“LPR新機制的長遠意義更加重大。”交通銀行首席經濟學家連平指出,此輪改革將LPR掛鉤MLF操作利率,增強了央行對于信貸市場融資成本的“抓手”,為未來進一步暢通貨幣政策的利率傳導渠道奠定了基礎。

??更換定價錨

??實際上,此輪利率改革的核心,在于將LPR與MLF操作利率掛鉤,發揮定價作用。同時,現行的存貸款基準利率將逐步淡出定價邏輯。

??早在2013年,國內就已啟動LPR報價機制,但由于LPR和貸款基準利率變動幾乎同步,LPR在市場中一直形似雞肋:不能及時反映市場利率變動情況,從未受商業銀行認真對待。

??對市場利率來說,相較LPR,存貸款基準利率才是關鍵。長期以來,存貸款基準利率的重要功能之一就是給出主要金融機構資金價格的兩個錨:一個是負債端的定價基準,另一個則是資產端的定價基準。

??但這一次,決定貸款利率的“錨”被松開了。

??據央行相關負責人介紹,改革后各報價行將在公開市場操作利率的基礎上加點報價,市場化、靈活性的特征將更加明顯。“通過此輪改革,市場以公開市場流動性工具操作利率變化來判定央行‘加減息’的邏輯得到強化,MLF等操作利率的調整也能夠釋放出更強的政策信號意義。”連平指出,之所以選擇錨定1年期MLF操作利率,主要是因為可以與同期限貸款直接匹配,直接反映銀行負債端從央行獲取流動性的資金成本。

??“掛鉤MLF之后,過去的利率定價方式將會改變。”上海財經大學公共政策研究院首席經濟學家、中泰證券研究所政策組負責人楊暢表示,改革后,投資者再去關注存貸款基準利率已經沒有多大意義,“下一階段,央行將把精力放在合理優化MLF的形成機制上,進一步形成完善的利率曲線。”

??降低實際利率

??8月9日,央行發布二季度《中國貨幣政策執行報告》顯示,2019年6 月,企業貸款加權平均利率比去年高點下降0.32個百分點;1—6月,新發放普惠型小微企業貸款平均利率 6.82%,較2018年全年平均水平下降0.58個百分點。

??盡管市場利率下行,但7月金融數據仍不盡如人意:7月新增社融規模1.01萬億元,同比減少2103億元;存量社融增速10.7%,較6月下降0.2個百分點。人民幣貸款成社融增長最大拖累,新增人民幣貸款1.06萬億元,大幅少增3900億元,創2018年以來單月最大降幅;企業貸款占比28.1%,較6月的54.8%大幅下滑。

??隨著內外部環境愈加復雜,關于降息的呼聲四起。一方面,市場希望通過降息提振市場信心;另一方面,由于銀行發放貸款時大多仍參照貸款基準利率定價,對市場利率向實體經濟傳導形成阻礙,實體經濟對利率下行的實際感受并不明顯。

??“新LPR的發布將會促進實際利率下降。”復旦大學經濟學院院長張軍指出。

??“變革LPR報價機制,實現貸款利率‘兩軌并一軌’,其實就是變相降息。”中泰證券在近期一份研報中明確指出,LPR利率表面上是18家報價行對市場信用風險最低主體的報價利率,但預計央行在開始階段仍會實施價格指導。

??同時,“新機制下,貸款利率的起點由現在的貸款基準4.3%降為MLF的3.3%,并不意味著貸款利率要整體下移1%。”連平強調,對于資信等級高的大企業而言,新的定價方式會給予企業與銀行更大的議價空間,“而對中小企業來說,銀行對于信用風險的擔憂還是決定其融資成本的根本。”

??“對信譽比較好的中小企業而言,新的定價方式會降低融資成本,但對信用記錄相對缺乏的小微企業而言,融資成本在短期內不會有太大變化。”珠三角某國有四大行地區負責人指出,利率的最終定價權還是在總行手上,“對小微企業貸款而言,由于信用風險而造成的溢價必然持續存在。”

??房地產貸款難獲益

??此次利率并軌,也有部分疑問提出,就是會否造成房貸利率的下降?

??央行公告中指出,LPR利率將由原有1年期限品種擴大至1年期和5年期以上兩個期限品種。銀行的1年期和5年期以上貸款參照相應期限的LPR定價,1年期以內、1年至5年期貸款利率由銀行自主選擇參考的期限品種定價。

??而居民房貸大多屬于長期限貸款,應采用5年期以上的LPR利率為基準。央行在解讀中,也明確指出5年期以上的LPR品種,為銀行發放住房抵押貸款等長期貸款的利率定價提供參考。

??但7月份的高層會議上,再次強調“房住不炒”,并且明確“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”,房地產相關貸款恐怕難以從本次并軌中獲益。

??所以看似并軌,但存量貸款仍用基準貸款利率,而且還又多了一軌,意義耐人尋味。

??“在當前房住不炒背景下,1年期LPR利率可能更為市場化,而對5年期以上LPR利率,央行或仍會有所指導。”楊暢解釋稱,“整體而言,房住不炒的戰略定力會延續下去,房地產相關貸款恐難從本次并軌中獲益。”

??中泰宏觀報告指出,配合對房地產企業融資的管理,本次并軌設計的目的或在于,既部分降息支持實體經濟,又部分利率不變抑制資產泡沫。

??部分熱點城市房貸利率仍上調

??事實上,房貸利率非但沒有下降的預期,反而在二季度以來,部分熱點城市房貸利率連續上浮,對購買力市場的調控力度也在不斷加大。

??據《經濟參考報》報道,從南京多家銀行獲悉,4月份以來南京各家銀行已經連續3次提高了房貸利率。5月初,銀行房貸利率從基準利率上浮8%調整到上浮10%;5月底,首套房貸款利率從基準利率上浮10%全部調整到了上浮15%;7月初至今,南京市5家銀行將首套房貸款利率從基準上浮15%調整到上浮20%。

??“近期南京市所有的銀行都要調整貸款利率,首套從基準上浮15%,調整到上浮20%。”北京銀行南京分行一名負責人表示,這是主管部門統一的規定,他們銀行的房貸額度已經不夠放了,主管部門要求提高利率抑制需求。人行還進行窗口指導,利率達不到要求的一律不批。一些前期簽訂了合同的賣家,遲遲拿不到貸款,有的等待期甚至超過一個月。“現在銀行根本不愁放不出按揭貸款,利率越高,銀行獲益越大。”一位業內人士稱。

??今年樓市率先回暖的蘇州,房貸利率在6、7兩個月也出現連續上浮。蘇州某房產中介經理人表示,7月蘇州首套房貸利率,普遍按照基準上浮23%(即6%)執行,此前3、4、5月份保持在基準利率上浮17%-18%,6月上調至基準上浮20%。二套房貸款未還清的客戶多數銀行要求貸款利率上浮30%(即6.37%)。

??據融360發布的7月份房貸市場報告顯示,全國首套房貸款平均利率為5.44%,二套房貸款平均利率為5.76%。從數據上看,全國房貸利率水平在下半年進入反彈階段。蘇州地區首套房貸利率為6.03%,環比飆升16BP,一躍成為全國房貸利率水平最高的城市,也是目前唯一一個首套房貸利率水平破“6”的城市;大連地區7月漲幅最高,首套房貸利率環比上漲20BP;漲幅排名前五的大連、蘇州、杭州、寧波和長沙,均在近一個月內多次上調房貸利率,調整時間集中在月初和月末。

??房貸利率上浮給購房者帶來了多大的壓力?業內人士給記者算了一筆賬:假如某首套房購買者,買入一套總價200萬元,首付3成,貸款140萬元,貸款年限30年。每月還款額度,在年初基準利率上浮5%時,每月還款7640元,到目前基準利率上浮20%,每月需還款8286元,每月足足多還646元。而還款總額更是多出23.3萬元,這也是一筆不小的金額。

??業內人士表示,今年下半年樓市還是堅持“房住不炒”,以穩為主。而近期房地產融資受限、多個銀行利率上浮等都是樓市收緊的表現。所以接下來的房貸利率大概率還會繼續上調,特別是在部分熱點城市。

??持續調控導致房地產市場整體降溫,并出現下行態勢。全國商品房的銷售面積已經連續6個月出現了負增長的態勢,雖然跌幅并未出現擴大的趨勢,但市場已經有了降溫的苗頭。2019年1-7月份,商品房銷售面積為88783萬平方米,同比下降1.30%。

??來源:時代周報、經濟參考報、中泰宏觀,中房網綜合整理

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