流拍現象明顯增多 近期全國土地拍賣市場持續降溫

羅莎琳2019-08-21 09:02:21來源:信息時報

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??近期,受調控政策趨嚴、融資渠道收緊影響,房企拿地態度越發謹慎,土地拍賣流拍現象明顯增多,溢價率也連續3個月下滑,其中不乏優質地塊低溢價甚至底價成交。根據克而瑞對8月上旬監測的土地市場數據來看,上述現象在8月份依然延續,土地市場降溫明顯。

??資金來源和盈利預期收窄

??7月以來,國家和地方的房地產政策頻頻落地,旨在加強對房地產行業的調控。7月初國家發改委發文,融資環境將進一步收緊,同時銀保監會也約談了多家信托公司,要求嚴格落實“房住不炒”,進一步約束對房地產的投資行為。7月底,有關會議再次強調了“房住不炒”的宗旨,并將落實房地產長效管理機制,還首次明確不將房地產作為短期刺激經濟手段,預示著房地產市場調控仍將從緊。

??地方層面,蘇州、大連等城市在7月份相繼加碼房地產調控政策,尤其是蘇州,自5月以來已經歷了三輪調控,園區限售升級、房價漲幅控制在5%以內、限購門檻提升、限售擴圍。這一系列舉措對于打擊過熱的樓市、穩定房地產市場起到積極的作用。

??另外,財政部在7月還推動土地增值稅立法并修改相關條文,將增值率低于20%的普通住宅免稅的規定,調整為授權省級政府結合本地實際決定減征或免征,為地方政府因城施策調節稅負留下操作空間。分析人士認為,這一規定若正式成行,將大大加強地方政府對于房地產市場的調控能力,尤其是對于高房價高地價的一二線城市而言,地方政府若將增值稅減免標準從20%降低為10%甚至取消,將大大收窄項目的盈利空間。

??有業內人士表示,在市場前景不甚明朗、土地價格漲至高位、商品房去化周期延長的背景下,房企拿地將會愈發謹慎。前段時間已經有部分房企表示未來將放緩拿地節奏、甚至不拿地。因此未來土地市場流拍率上升的概率較大,整體土地市場熱度仍將維持在一個較低的水平。

??下半年流拍現象明顯增多

??克而瑞數據顯示,由于企業融資環境再度收緊,企業拿地更加謹慎,7月土地流拍地塊數量相比6月明顯上升,并且流拍增加的現象在8月份依然延續。8月1日~11日,重點城市已經有26塊土地流拍,比7月同期近乎翻番。

??就土地流拍的城市分布情況來看,總體分布較散,常州、佛山、嘉興、南通、清遠、韶關、臺州等三四線城市均有土地流拍,但數量相對較少。除了三四線城市以外,昆明、成都、合肥、青島、太原、西安、鄭州等熱點城市或多或少有土地流拍,其中昆明、成都兩城流拍現象較多,流拍土地數量居于前列。

??克而瑞地產研究員馬千里認為,總的來看,造成土地流拍有多方面的原因,絕大部分是因房企報價未達出讓底價所致,主要是由于房企前兩年拿地節奏偏快,自身處于償債高峰期,加之融資渠道收緊,房企資金鏈偏緊,因此出價極其謹慎,尤其是上半年土地市場較熱的常州、南通等城市,這種現象尤為嚴重,部分地塊甚至出現了無人競標的情況。其次,由于上半年土地市場熱度較高,地方土地出讓的心理價位偏高,比較惜售。

??馬千里還指出,在政策嚴控、融資收緊背景下,土地市場熱度明顯回落,溢價率連續3個月下滑,7月份300城的土地拍賣溢價率已降至12.9%。單就重點監測城市來看,7月份溢價率降至14%,較6月份下降了8個百分點。從8月上旬數據看,這一降溫趨勢有所加大,溢價率降至8%。究其原因,一方面是因為“限地價、限房價”等土拍規則使然,另一方面也受融資收緊的影響,企業拿地熱情不及二季度,近期成交的土地中不乏優質地塊低溢價甚至底價成交的案例。

??對于后市,馬千里表示,當前商品房市場去化速度滯緩,在融資渠道偏緊的局面尚未改觀的情況下,受資金壓力的影響,房企拿地態度將更為謹慎,流拍或將進一步增多。但對于資金面相對寬裕的企業而言,隨著土拍熱度的持續降溫,下半年或不失為補倉拿地的好時機。

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