首開股份權益銷售額73%占比偏低 凈負債率超180%處行業高位

江楚雅2019-08-08 08:31:18來源:長江商報

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??首開股份旗下項目因大雨澆落墻皮的質量問題而受到市場的關注。

??據媒體報道,8月5日,朝陽區東壩地區暢頤園小區3#住宅樓南側發生局部外墻保溫層脫落,脫落面積約600平方米。該事件共造成27輛機動車受損,未造成人員傷害。

??2018年,首開股份實現了千億銷售額的突破,加入了千億房企隊伍。年報顯示,2018年全年,公司共實現簽約面積377.56萬平方米,同比上升27.97%;簽約金額1007.27億元,同比上升45.58%。

??千億銷售難掩高負債隱憂,長江商報記者注意到,2018年,首開股份公司資產負債率為81.58%,較上期增加0.97個百分點,凈負債率高達166.33%。據Wind數據顯示,首開股份今年一季度的資產負債率為81.40%,凈負債率更是超過180.70%,

??交房一年保溫層外墻大面積脫落

??素有“京城地產一哥”的首開股份,旗下項目僅交房一年就出現了嚴重的質量問題。

??據報道,8月5日,朝陽區東壩地區暢頤園小區3#住宅樓南側發生局部外墻保溫層脫落,脫落面積約600平方米。該事件共造成27輛機動車受損,未造成人員傷害。

??據了解,首開·暢頤園位于朝陽區東壩,該項目于2018年6月前后交房,多數居民是在2019年前后入住。此次受強降雨影響發生外立面大面積脫落的,是首開暢頤園小區3號樓。該樓棟總共28層高,據業主方面描述,3號樓南側墻體從8層到25層幾乎全部脫落,面積大約200平方米。

??據了解,現場物業公司工作人員介紹,本次脫落的為保溫層,暫不影響樓房結構安全,所以并沒有將住戶清理出房屋。開發商首開方面于當日下午已經召開車損溝通座談會,就外立面脫落導致部分車輛受損的相關賠償問題進行了初步商議,給出了第三方理賠車輛損失、開發商承擔維修期間業主通勤費用等承諾。

??值得注意的是,8月2日晚間,首開股份發布公告稱,選舉公司董事李巖為公司董事長,同時聘任公司董事潘剛升為公司總經理。此前,首開股份公司董事長為潘利群。

??明源地產研究院原副院長劉策對長江商報記者表示,從部分房屋的交付的情況看,說明其質量把控是不到位的,對于房企來說,類似質量問題很容易發酵,對于企業品牌的影響力是很大的。

??權益銷售額占比偏低

??2018年12月,首開股份副總經理田萌在北京區域品牌發布會上表示,2018年公司房地產協議銷售額將突破1000億元,其中北京區域占比約一半左右,達到500億元,完成2018年度經營指標。

??值得注意的是,在銷售額破千億的同時,首開股份的權益銷售額(開發商開發項目中所占股權對應的銷售業績)占比走低。根據克而瑞的數據顯示,2018年,首開實現權益銷售額約731億元,權益銷售額占比為72.59%。而與首開流量銷售額相近的榮盛發展,權益銷售額占比達94.08%。

??實際上,近三年,首開的銷售權益占比幾乎穩定在72%左右,這正與首開偏愛的合作開發模式有關。根據2018年年報,期內,首開持有待開發的土地中,北京區域的17個項目中,有12個項目為合作開發,5個項目權益占比不足50%。在京外項目中,深圳、天津的項目也以合作開發為主。

??此外,通過克而瑞研究機構的統計數據可以看到,首開北京區域2018年的權益銷售金額僅為134.54億元,與其宣稱的500億元相去甚遠。

??土儲方面,首開股份正在加速外拓,在去年新增的23個項目(不含一級開發)中,雖然北京項目多達10個,地上建筑面積達到105萬平方米,在新增量中均接近半壁江山,依舊希望保持北京“帶頭大哥”的位置,但其余新增項目中,北方區域有3個,地上建筑面積26萬平方米;南方區域10個,規模138萬平方米,數量都有所增加,區域儲備量傾斜也將有所縮小。

??華創證券分析報告指出,2015年-2018年,首開京外拿地占比分別為53%、94%、36%、64%,京外拿地占比較2012年不足45%明顯提升,京外布局重心主要在重點一二線城市。

??克而瑞認為,首開股份2018年在銷售方面成功突破了千億目標,但是從2019年目標制定來看,企業對2019年業績增長持保守態度。

??凈負債率超180%

??年報顯示,2018年,公司資產負債率為81.58%,較上期增加0.97個百分點。Wind數據顯示,首開股份今年一季度的資產負債率為81.40%,凈負債率更是超過180.70%,處于行業較高水平。

??同時,首開期末在手現金同比增長45%至327億元,一年內到期有息負債同比增長90%至385億元。在報告期內,首開也加大了融資力度,累計新增融資共計約417億元。

??“房住不炒”的政策背景下,融資壓力凸顯。5月底,公司公告,通過兩筆合計22.5億元融資。7月初,首開股份又公告稱,公司擬非公開發行不超過60億元公司債券,用于償還金融機構借款或其他用途。值得注意的是,8月2日,首開股份發布公告稱,將為5家子公司提供總計30.3858億元的擔保。

??同時由于存在近80億元的永續債,如若將永續債計入有息債務,企業凈負債率將更高。而已從企業的負債結構來看,2018年末企業現金短債比為0.91,持有現金總量不足以覆蓋短期債務,償債壓力較大,且長短債務比方面也出現了大幅下滑,2018年長短債務比為2.30。

??高額永續債也侵蝕利潤。2018年首開股份經營毛利率為32.7%,與2017年持平,凈利率方面同比略升0.3個百分點,毛利率近兩年出現下行主要與北京持續性的限價政策有關。

??歸母凈利率方面,盡管2018年首開股份歸母凈利率同比大幅度上升了1.7個百分點,但是需要注意的是,企業有高達80億元的永續債,而永續債作為權益工具,剔除永續債占用利潤部分后,2018年企業的歸母凈利率僅為6.9%,2017年這個數字僅為5.1%,處于行業較低水平。

??克而瑞認為,首開股份財務方面凈負債率有所下降但壓力仍大,現金短債比和長短債比也都出現了不同程度的下滑,永續債數額較大,未來有待優化。

??近日,首開股份在發布的有關某媒體報道澄清公告中也坦言:公司凈負債率在行業內屬于較高水平,改善資產負債結構將是公司未來重點關注和需要切實解決的問題。

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