千億之后 正榮失速?

董家聲2019-08-08 09:43:31來源:北京商報

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??成功登陸港交所之后,正榮地產去年又邁入千億房企行列,可謂好事成雙。然而之前風光無兩的正榮地產近來卻行船頗為不順。7月下旬以來的十幾個交易日中,正榮地產的股價已有10個交易日出現下跌。

??對此外界分析,當前正榮股價疲軟,顯示出投資者對正榮業績的擔憂。雖然邁進千億的正榮正試圖通過規模降速、擴大融資以及組織架構調整等方式尋求降杠桿、提質量,但在上半年銷售業績和新增貨值兩項重要指標上的低迷表現,無疑給未來前景蒙上一層陰影。

??股價波動

??在7月下旬以來的十幾個交易日中,正榮地產的股價在10個交易日中出現了下跌。這也是正榮上市以來罕見的股價連續下跌。截止到8月6日收盤,正榮股價已跌至4.41港元,接近上市以來的最低點。

??對此外界認為,股價波動或許與7月底正榮地產完成配售股份有關。據7月30日公告顯示,正榮成功配售2.44億股股份,每股配售價4.95港元,完成融資11.99億港元。本次配售股占擴大后已發行股本約5.6%。

??但一位機構地產人士分析,擴股對股價的影響和波動通常是短暫的。股價的持續下跌,顯示出資本市場對該股票信心明顯不足。

??統計顯示,2019年上半年,正榮地產完成586億元銷售額,雖然達到歷史最高值,但增長幅度卻為歷史的最低水平,比2018年上半年的581億元銷售額只增長了5億元。正榮地產規模化擴張從2014年開始啟動,據克而瑞的數據顯示,2014-2016年連續三年間,正榮規模復合增長率超過35%,2014-2017年,增速更是達到近100%的規模,到2018年,正榮地產實現簽約銷售金額1080億元,同比增長54%。

??一位熟悉正榮的相關人士透露,雖然上半年業績表現一般,但從行業推盤規律來看,下半年才是企業推盤的重點。預計今年正榮仍有機會完成年初制定的1300億元銷售目標。

??“比銷售業績增速下降更令市場擔憂的可能是正榮上半年在土地市場上的低迷表現。”一位市場觀察人士分析,土地儲備是一家公司的未來,該數據的大幅下降,不得不引起資本市場上的敏感。

??億翰智庫發布的《2019年1-7月新增貨值排行榜》,正榮地產新增貨值為582.2億元。該數據在2018年則為1309.9億元。

??對于銷售增速和新增貨值的“雙降”,正榮地產方面表示,在千億規模后,公司進入高質量發展期,強調規模、利潤、杠桿之間的平衡,追求發展的高質量,不追求絕對速度。

??亟須改善的債務結構

??從業績和土地儲備來看,正榮似乎意在主動收縮。

??對此,外界分析,此前沖擊千億時,正榮擴張迅猛,甚至可以說預支了部分企業財力,尤其是當下銷售市場低迷的情況下,企業需要保證當前的資金安全。數據顯示,正榮2014-2016年負債分別為418.55億元、532.11億元、777.69億元。到了2017年,負債總額已高達941.97億元。 正榮地產2018年半年報顯示,截至2018年上半年,公司總負債1069.86億元,其中短期負債260余億元。

??正榮地產也正在著力改善負債狀況。截至2018年,正榮地產的凈資產負債率從2017年的183.2%降至2018年的74%,已處于行業平均負債水平之下。但正榮地產的經營性現金流已連續兩年為負,2016年為-26.64億元,2017年為-42.39億元。

??此前正榮副總裁兼財務總監陳偉健曾表示,為改善盈利水平,希望今年融資成本降低到2017年的7.3%,甚至更低水平。

??千億之后如何落子

??“沒有規模就沒有行業地位,沒有行業地位就很難吸引優質資源、優秀人才。”正榮地產董事長黃仙枝在闡釋千億規模對企業的意義時分析。  

??在正榮的新三年計劃里,規模之后,“高質量”的內容之一就是組織升級。組織架構調整上,正榮2019年提出“精總部,強區域”的方針,持續完善體系、制度,加大授權力度,以培育出更多的百億級區域;總部層面,進行職能的整合。

??對于下一步的發展,黃仙枝表示,做出準確的投資仍然至關重要。 據正榮地產2018年年報,正榮土儲超70%位于一二線城市。2019年正榮提出全國化布局的“1+6+X戰略”,把之前單一的核心城市升格為城市群,聚焦城市群中的“核心城市+都市圈+強三線”,釋放出了強烈的“做強區域,深耕城市”的信號。

??目前,正榮內部設立了一個專門團隊,負責研究城市輪動以及相關城市數據的分析研究。

??分析來看,正榮已進入城市需求相對穩定,抗風險能力較強。 “拿地要看大形勢,看人口流入以及城市產業等多個維度。但寧肯錯失一個機會,也不要做錯一個決定。”黃仙枝表示。 

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