盈利能力逐步提升,保利發展穩定穿越周期

孫夢凡2019-08-14 09:56:22來源:第一財經

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??地產行業整體承壓時,保利發展(600048.SH,下稱“保利”)作為央企龍頭的競爭優勢正逐漸顯現。

??8月12日,保利公布2019年上半年業績。期內公司實現營業總收入711.21億元,同比增長19.49%;歸母凈利潤99.55億元,同比增長53.28%;銷售金額2526.24億元,同比增長17.33%。

??穩健的銷售增長讓保利在上半年穩居行業第四。在27年發展歷史中,保利歷經大小周期,結合宏觀環境與市場需求進行戰略定位,和時代同頻共振。此前四年,其一直保持年增長千億的節奏。

??但大象起舞的時代,企業活下去且活得好不在于奔跑的速度,而在于穩健穿越周期的能力。

??異于行業不斷攀升的融資成本,期內保利有息負債綜合成本僅約4.99%。在融資環境趨緊愈加確定、高杠桿經營房企的貸款行為愈受監管之下,保利正以獨有競爭優勢鞏固持續增長的生命力。

??穿越周期逆勢生長

??2019年,內外部環境復雜多變,包括龍頭房企在內的行業整體承壓,業績分化愈發明顯。前六個月,全國商品房銷售面積75786萬平方米,同比下降1.8%,行業規模增速放緩。

??在嚴峻的市場挑戰之下,保利繼續保持穩健增長。

??數據顯示,上半年公司實現銷售金額2526.24億元,同比增長17.33%;營業總收711.21億元,同比增長19.48%。上半年累計銷售金額穩居行業第四,銷售增速同樣居于房企前列。

??穩健的銷售增長得益于保利城市深耕的能力。期內公司一二線城市及六大核心城市群銷售貢獻均超75%,其中珠三角、長三角分別占比達27%和22%。1~6月,廣州實現簽約金額超200億元,佛山、北京、成都、杭州超100億元。

??在營收穩步增長的同時,公司盈利能力進一步提升。數據顯示,公司營業利潤170.80億元,同比增長35.91%;凈利潤129.6億元,同比增長39.23%;歸母凈利潤99.55億元,同比增長53.28%。

??東方證券研報分析指出,保利發展盈利高增長主要來自于結轉項目毛利率的提升和權益占比的提升。今年中報保利營業利潤率為24.0%,相較于去年同期21.1%以及去年全年18.3%的營業利潤率有所提升。

??與此同時,公司房地產業務結轉利潤水平持續改善,房地產結算毛利率為 40.96%, 較去年同期提升5.68個百分點;綜合毛利率及凈利率分別提升至39.77%和 18.22%。

??在27年的發展歷史之中,保利聚焦住宅開發主業,房開業務對公司收入貢獻比例始終保持在90%以上。在此之上,保利瞄準需求升級和城鎮化進程,為消費者提供更優質、綜合的服務產品。

??截至4月30日,保利物業合同管理面積約3.7億平方米,在管面積近2.0億平方米,其中外拓項目在管面積近0.9億平方米;重點布局世界級城市群、經濟圈的保利商業,上半年新拓展購物中心、酒店和公寓合計7個項目。

??物業板塊在擴張的同時積極尋求上市。8月6日,保利物業向港交所遞交招股書。若其成功上市,上市物業公司的位次要重新洗牌,3.7億平方米的在管面積將超越綠城服務位居行業第三,僅次于彩生活和碧桂園服務。

??據IPO文件,保利物業2016~2018年總收入分別為25.6億元、32.4億元、42.29億元,三年間毛利率分別為16.7%、17.9%、20.1%。保利物業稱,整體毛利率上升,主要由于物業管理服務毛利率增加及社區增值服務的貢獻增加所致。

??背靠保利這一龍頭房企,保利物業后續可管理項目較多,有利于實現規模效應。同時其對母公司的依賴程度正逐步降低。2016~2018年,保利物業來自母公司的管理項目占比由98.7%下降至88.6%,今前4個月進一步降至84.2%。

??財務穩健抵御風險

??進入2019年,開發商融資環境持續收緊。因部分城市房價過熱、房地產信貸規模過高,監管將展開房地產貸款業務專項檢查。尤其針對銀行通過表外、同業等渠道輸血房地產市場的違規行為,將嚴格處罰。

??在高杠桿經營大型房企貸款行為受到更加嚴格的監管之下,保利作為一家經營風格穩健的央企,優勢卻逐漸顯現。

??期內,保利持續優化負債結構,公司資產負債率79.27%;凈負債率76.64%,較2018年末降低3.91%;賬面有息負債 2710億元,有息負債綜合成本僅約4.99%,處在行業最低區間。

??經過16~17連續兩年擴張后,保利在近兩年適度降杠桿。目前公司在手現金1228億元,對即期有息負債的保障倍數高達2.6倍,財務結構較為穩健。同時,上半年保利銷售回籠2168億元,回籠率較去年同期上升8個百分點至86%。

??央企特有的資金優勢,使保利有資本儲糧備貨。期內公司新拓展項目44個,新增容積率面積826萬平方米,總成本533億元。一二線城市拓展金額及面積分別占比78%和60%,三四線城市主要布局珠三角、長三角等城市群周邊。

??另據保利披露的7月銷售情況簡報,其近期新獲17個房地產項目,其中8宗掛牌獲得、5宗拍賣獲得、4宗通過合作方式獲得,累計權益價款121.92億。8月9日,保利在長沙市以底價169670萬元又摘一宗地。

??充裕的未售貨量使保利夯實未來增長潛力。尤為重要的是,聚焦一二線以及位于核心都市圈、城市帶的三四線布局,和中國當前都市圈、新型城鎮化的發展趨勢相契合。

??尤為重要的是,儲糧備貨的同時其拿地成本可控。招商證券研究稱,1~7月保利“土地款/銷售額”較18全年下降21PCT至27%;期內新增項目樓面均價0.65萬元/平米,“地價/售價”錄得42%,較18年大致走平成本仍可控。

??責任助力城市更新

??在保證可持續發展的前提下,保利積極探索城市更新業務,推進多個舊城改造等優質項目,為城市面貌換新顏,為區域發展添活力。

??從曾經暗無天日、污水橫流的握手樓,到如今的高檔住宅、超甲級寫字樓、地鐵上蓋大型商業綜合體等高端業態……眾所周知,城市更新工作并不容易,需要政府、企業、村方等各方互相協作、發揮各自優勢,共同推進項目。保利在城市更新改造中關照弱勢群體、尊重民風民俗,贏得廣大街坊的良好口碑。憑借強大的運營實力、成功的舊改經驗和社會責任感,促進人與城市、建筑與自然、未來與歷史的和諧相融。

??行業下行周期,白銀時代論調塵囂日上。但保利認為,“峰值時代”房地產發展趨勢依然保持向好,人口質量紅利和城鎮化發展將接棒下半場,驅動行業增長,具備多元化整合能力和穩健經營的企業優勢將更加突出。

??面對行業發展進入新階段,去年9月13日,保利地產宣布正式升級為保利發展。不同于一些房企盲目發散轉型,在保利的設想中,地產主業要回歸服務本質,并持續將主業做大做強。

??在戰略升級和品牌升位后的新一年里,保利堅持以“一主兩翼”發展戰略為主導,構建不動產生態發展平臺,縱向是產業鏈的延伸,橫向是不動產業態的擴展。主業與兩翼業務的互動協同,實現對相關產業資源整合。

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