爛尾10余年總市值超400億 北京國安府歸屬仍成謎

陳夢妤2019-08-21 09:11:06來源:每日經濟新聞

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??距離天安門廣場2公里的宣武門黃金地段,有一個爛尾10余年的項目——國安府。

??頂著北京二環內唯一一個在建住宅項目的光環,國安府自立項起便備受矚目。這10余年間,伴隨著數次停擺和訴訟,樓盤售價已經從8萬元/平方米飆漲至18萬元/平方米,而圍繞項目地塊(莊勝二期A-G地塊)股權的爭執和博弈更是從未停歇。

??這幾天,因為中國信達的一紙公告,數百億元貨值的國安府以及一期“被退房”的33位業主的房屋歸屬再次成為焦點。

??貨值從30億到超300億

??距離國安府所在的莊勝二期A-G地塊啟動拆遷(2002年),已經過去了17年。

??作為北京二環內黃金地段的舊城改造項目,莊勝二期A-G地塊面積超過7萬平方米,規劃總建筑面積約40萬平方米,但負債累累的北京莊勝房地產開發有限公司(以下簡稱北京莊勝)遲遲未能完成開發工作。

??作為債權人,中國信達資產管理股份有限公司北京市分公司(以下簡稱信達北分)擬通過子公司信達投資有限公司(以下簡稱信達投資)對北京莊勝進行重組。三方為此成立了項目公司——北京信達置業有限公司(以下簡稱信達置業),注冊資本4億元。三方約定,北京莊勝以1億元入股,占20%股權。

??信達投資是不良資產處置高手,但在房地產開發方面卻有些力不從心。“信達那兩年只完成了個位數的拆遷工作,整個項目基本是處于停滯階段的,幾乎沒有進展。”一位關注莊勝二期A-G地塊多年的業內人士告訴《每日經濟新聞》記者。由此,信達投資便尋求項目轉手,在北京金融資產交易所將信達置業100%股權掛牌出售。2012年10月31日,在經歷一次流拍之后,中信國安以13.6億元摘取了信達置業全部股權,并同意承繼全部相關義務,包括認可北京莊勝的20%股權。

??但北京莊勝并不認可這次出售行為。2013年,北京莊勝將信達北分、信達投資、信達置業一同告上法庭,要求解除相關協議,返還莊勝二期A-G地塊權益,并支付違約金10億元。

??2015年,北京市高級人民法院作出一審判決,駁回北京莊勝的訴訟請求,并要求北京莊勝完成27.3億元的發票以及拆遷資料移交。據界面新聞,10余年間,這27.3億元發票還將帶來近11億元土地增值稅。

??北京莊勝不服,上訴至最高人民法院。蹊蹺的是,在雙方證供相同的情況下,最高人民法院完全推翻了北京市高級人民法院的一審判決。

??2017年3月,最高人民法院二審判決認為,信達投資出售股權予中信國安為惡意違約行為,北京莊勝有權解除相關協議。A-G地塊的權益將以15年前的價格歸還給北京莊勝,信達投資方面還需向北京莊勝支付10億元違約金。

??換言之,由于中信國安承繼了信達置業全部相關義務,返還地塊項目權益的重擔便落到了中信國安身上。

??根據中國信達8月15日的最新公告,北京市第三中級人民法院要求信達投資向莊勝支付違約金及訴訟費合計約人民幣10億元。因二審判決莊勝向信達投資返還合同款項約人民幣27.3億元,信達投資向北京市第三中級人民法院表示同意抵消約人民幣10億元。

??截至公告日,訴訟仍處于法院再審申請審查期。

??《每日經濟新聞》記者了解到,中信國安在接手該地塊后投入了大量人力和數百億元資金,完成了對6家企業和400余戶居民的拆遷工作。

??“中信國安其實有點冤,一來黃金地塊可能要物歸原主,二來沒有補償,之前的投資很可能收不回來。”上述業內人士稱,“如果真的按不到30億元(原價27.3億元)歸還,那中信國安這筆交易真的虧大了,畢竟莊勝這個體量的地塊在二環里已經堪稱絕版,這么多年過去,市值也遠不止10倍的300億元。”

??單價從8萬元到18萬元

??國安府是這場17年土地糾紛的犧牲品。

??由于所在地塊被查封,項目售樓處已經大門緊閉。《每日經濟新聞》記者輾轉聯系上了一位中介機構的國安府銷售人員,在他發來的項目樓書中,盡是“府世脈絡,國之正脈閱春秋,宣武門前,盛世資源歸于二環,地脈、國脈、文脈、學脈”之類的奢華字眼。

??據悉,國安府在設計規劃中將明代大學者朱彝尊的四合院故居包括在內,后者1984年便已被列為北京市文物保護單位。記者實地探訪后證實,莊勝二期A-G地塊目前已經停工,工地大門緊閉,只立著一塊寫有“院內隨時有車進出”的牌子。

??“二環內新房供應幾乎為零,一期開盤的時候是8萬元/平方米,100多套房源都是南北通透的大戶型,賣得很好。”上述銷售人員告訴記者,“本來二期是計劃2017年底開盤的,但地塊糾紛太復雜了,現在項目又停工了,未來不確定性因素太大,這可能是部分業主選擇脫手的主要原因。最近又新出了一套228平方米大戶型,4100萬元,這個價格還可以大談。”

??“現在單價17萬元/平方米左右(具體區間在16萬~18萬元/平方米),不過如果不是對開發商或風水特別有講究,我們不建議您購買。”銷售人員直言不諱,“小區業主自住的其實不太多,很多都是在北京有多套房的,所以出租的房源會多一些,228平方米的戶型月租金基本在4萬元以上。”

??而國安府的各種不確定因素,也令這個項目步步成為“絕版”。

??根據中信國安城市發展控股有限公司(國安府操盤方,以下簡稱國安城市)方面的說法,國安府項目一期(即莊勝危改二期B地塊)于2014年11月15日開工,2017年12月20日竣工驗收。2015年6月,為支持北京市核心城區控制高度調整工作,將B地塊的規劃由原45米降低至36米,工程受此影響停滯達10個月之久。此外,由于項目地處二環內,為支持“2016~2017年供暖季大氣重污染行動”等,項目累計停工400余天。

??“當時已經做完網簽了,但據說是受北京市核心區控高政策影響,項目由15層調整為12層,生生削去了3層,并且‘坡改平’(原設計為坡屋頂)。”上述業內人士告訴記者,“30多套已售房源全部退房,業主改等二期,但目前來看,二期更加遙遙無期。”

??彼時坊間傳聞,因質量問題而退房的豐臺紅盤華潤昆侖域部分客戶已經“投奔”國安府。“確實有這種情況”,上述銷售人員對此予以確認,“不過現在項目停擺,我們也不知道什么時候會有結果。”

??《每日經濟新聞》記者聯系上國安府施工單位中建二局一位項目負責人,其明確表示不接受采訪。

??另據記者了解,作為總包,中建二局已經與眾多分包單位等簽訂了一系列幾百份合同。由此,不論最后北京莊勝和信達置業何方勝出,涉及開發商、設計方、材料商等方面的連環訴訟亦不可避免。

??今年4月,網上流傳的一篇題為《中信國安府2020即將盛放》的文章提到,國安府項目地上整體建筑體量約30萬平方米,除一期外后續仍有約27萬平方米體量,以目前宣武門區域二手房價格來看,項目整體價值依舊可觀。

??據安居客,僅以目前宣武門區域約14.5萬元/平方米的二手房房價計算,國安府整體價值便已經超過435億元。

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